THREE STEPS TO HEAVEN …

Bedeutung und Nutzungsmöglichkeiten des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM)

Die Einhaltung von ESG-Kriterien, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und CO₂-Einsparung, hat sich zu einem entscheidenden Faktor für den langfristigen Wert einer Immobilie entwickelt. Um dies zu erreichen, ist es unerlässlich, den CO₂-Fußabdruck von Bestandsobjekten zu erheben, zu analysieren und die Objekte entsprechend weiterzuentwickeln. Der von der EU ins Leben gerufene Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) bzw. das dazugehörige CRREM Risk Assessment Tool (CRREM-Tool) sollen dabei helfen.

Das CRREM-Tool als unterstützende Software bietet dabei u.a. die Möglichkeit, den Fortschritt der CO₂-Reduktionsleistung eines einzelnen Objektes oder eines ganzen Immobilienportfolios anhand der Reduktionsziele lt. Pariser Klimaschutzabkommen zu bewerten und zu visualisieren.

Dafür werden im Tool bestimmte Dekarbonisierungs-Anforderungen über den Zeitablauf hinterlegt – die von CRREM entwickelten „Pfade“ (CRREM-Pfade). Damit werden das Erreichen/Nicht­erreichen der notwendigen Reduktionsziele auch visualisiert dargestellt.

Das Nichterreichen der Reduktionsziele und damit das Verlassen des Dekarbonisierungs­pfades führt zu sog. Stranded Assets. Diese gilt es frühzeitig zu identifizieren.

Ein Beispiel: Für eine voll vermietete Multi-Tenant-Büroimmobilie ergeben sich aus dem Verbrauch für Heizung, Kühlung, warmes Wasser und Nutzerstrom anteilig CO₂-Emissionen, die in CO₂-Äquivalente umgerechnet werden. Überschreiten diese Äquivalente den Dekarbonisierungspfad, wie er im CRREM-Tool hinterlegt ist, gilt ein Gebäude als „gestrandet“.

Auf den Input kommt es an …

Wie bei jeder Software hängen die generierten Ergebnisse von der Qualität der Inputdaten und vom geübten Umgang mit dem Tool ab. Dies gilt auch für das in der Praxis nicht einfach zu bedienende CRREM-Tool. Verfälschte Ergebnisse aufgrund fehlerhafter Inputparameter führen eben auch zu fehlerhaften Aussagen, die wiederum Fehlentscheidungen des Immobilieneigentümers nach sich ziehen können.

Grundsätzlich gibt es zwei erhebliche Fehlerquellen: Erstens liegt dem CRREM-Tool das internationale Flächenmaß „International Property Measurement Standard“ (IPMS) zugrunde und nicht etwa DIN-Flächen.

Der IPMS soll auf den internationalen Immobilienmärkten für mehr Transparenz und Einheitlichkeit sorgen, um auf Fläche bezogene Kennzahlen direkt miteinander vergleichen zu können. Soweit die Theorie. Häufig wird in der Anwendung von CRREM irrtümlicherweise oder mangels Daten ein deutsches DIN-Maß zugrunde gelegt, was automatisch zu verfälschten Ergebnissen führt. Stimmt die Ausgangsbasis nicht, kann auch das Ergebnis nicht stimmen. Meist kommt man auf zu wenig verbrauchte Energie und zu viel Fläche. Ein weiteres Problem: Während hierzulande das DIN-Maß für alle Immobilienklassen gilt, wird bei IPMS für die einzelnen Assets die Fläche unterschiedlich erhoben.

Zweitens sind die korrekten Energiemengen – deren Zu- und Abrechnungen auf die korrekten Energieträger – entscheidend. Energie ist nicht gleich Energie und Energiedaten sind nicht gleich Energiedaten. Bedarfs- und Verbrauchsdaten, Witterungsbereinigung und andere Parameter sind vor der Eingabe in das Tool sorgfältig zu prüfen, insbesondere auch ein etwaiges Contracting, Eigenverbrauch oder Einspeisung von selbst erzeugter Energie

Zu berücksichtigen ist zudem, dass in den bei CRREM hinterlegten Zielpfaden Immobilien immer als Ort interpretiert werden, an dem Energie verbraucht wird, egal von wem. Demnach gehört auch der Energieverbrauch des Nutzers dazu, aber nicht pauschal. Unterhält ein Nutzer eigene Produktionsprozesse, zählt die Energie faktisch zu einem industriellen Wertschöpfungsprozess und muss herausgerechnet werden. Denn sie ist bereits im Sektor „Industrie“ erfasst und würde ansonsten doppelt gezählt. Der Hintergrund für diese Regelung gründet auf der weltweiten Vergabe von CO₂-Budgets. So hat der Weltklimarat Kontingente nach Nationen und auf deren Basis nach Sektoren festgelegt.

Fazit:

Bei der Anwendung von CRREM ist also äußerste Präzision und Erfahrung geboten. Ansonsten können falsche Annahmen und Voraussetzungen zu unkorrekten Ergebnissen führen. Schlimmstenfalls werden daraus Energie-Strategien entwickelt, die dem Immobilienportfolio erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen können, zum Beispiel, wenn Stranding-Zeitpunkte berechnet werden, die Investitionsentscheidungen für energetische Modernisierungs-Maßnahmen beinhalten. Im Zusammenspiel mit den normalen Instandhaltungsmaßnahmen kann dies eine Summe ergeben, die zu einer falschen Verkaufsentscheidung führt. Deshalb müssen Energieverbräuche und CO₂-Äquivalente korrekt erfasst und dargestellt und auf den internationalen Standard abgestellt werden. Nur so kann CRREM helfen, auch deutsche Immobilienbestände international vergleichbar zu machen und vor allem für Investoren langfristig wertstabil auszurichten.

Autoren: Prof. Dr. Robert Göötz – Geschäftsführer der Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH (robert.gootz@dreso.com; +49 711 1317 – 2921) Michael Stark-Urzendnik – Generalbevollmächtigter der Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH (michael.stark-urzendnik@dreso.com; +49 711 1317 – 10478).