THREE STEPS TO HEAVEN …
Nachdem wir in den letzten beiden Beiträgen zunächst die (regulatorischen) Rahmenbedingungen der Nachhaltigkeitsanforderungen an den Immobilienbestand und im Weiteren die Bedeutung der Erhebung des CO2-Fußabdrucks für diesen skizziert haben, wollen wir abschließend auf Lösungsmöglichkeiten zur nachhaltigen Steuerung und zum Werterhalt des Immobilienbestandes eingehen.
Mit der 7. Novelle der MaRisk hat sich nunmehr auch der Verordnungsgeber des Themas Immobiliendirektbestand angenommen und nimmt mehr und mehr auch die Marktfolgeseite in die Pflicht. Diese neuen Herausforderungen betreffen aktuell nur Direktbestandsportfolios ab 30 Mio. EUR.
Nachhaltigkeit als Risiko? Lösungswege für eine zukunftsfähige Entwicklung des Immobiliendirektbestandes
Um die Zukunftsfähigkeit des Immobiliendirektbestandes sicherzustellen, bedarf es aus unserer Sicht in einem ersten Teilschritt einer ehrlichen Bestandsaufnahme des Portfolios zur Ermittlung des aktuellen Status Quo. Es geht dabei auch um die Frage der Objekt- und Portfolioperformance: „Wo stehen die einzelnen Objekte heute tatsächlich, wo steht damit das Gesamtportfolio ökonomisch – insbesondere unter marktwertigen Gesichtspunkten?“
In einem nächsten Teilschritt wird diese Bestandsaufnahme bzw. Objektanalyse um den Fokus „Nachhaltigkeit und Technik“ fortgeführt. Hier geht es um eine erste indikative Information darüber, wie die einzelnen Objekte unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten zu bewerten sind. Dabei werden u.a. Gebäude- und Verbrauchsdaten erhoben sowie die jeweiligen CRREM-Pfade gerechnet.
In Schritt 2 findet eine ausführliche Ergebnisanalyse statt – mit der Klärung der Frage, welche Objekte sind so gut aufgestellt, dass hier keine oder nur geringe Maßnahmen anstehen, welche Objekte brauchen eine umfangreiche nachhaltige Ertüchtigung und welche Objekte sollten aus ökonomischen Gründen nicht weiter ertüchtigt, sondern abverkauft werden, da sich hier eine nachhaltige Ertüchtigung nicht rechnen wird.
Insbesondere die Kenntnis über die „Faulen Eier“ im Portfolio ist eine wichtige Grundlage für die Planung der weiteren Schritte. Über den Verkaufserlös lassen sich nämlich die anstehenden Ertüchtigungsmaßnahmen der übrigen Objekte mitfinanzieren. Basis für die weiteren Schritte ist aber auch das vorab definierte unternehmensspezifische Nachhaltigkeits-Ambitionsniveau ( … „wie nachhaltig soll es denn sein …“).
Zwischenfazit: Ziel der Schritte 1 und 2 ist es, kaufmännische und technische Transparenz auf Portfolio- und Asset-Ebene zu schaffen. Daraus lassen sich dann die jeweiligen Sell & Hold-Empfehlungen ableiten.
Die Guten ins Töpfchen …
Die bereits bekannten Anforderungen aus der Nachhaltigkeitsregulierung führen zu sehr großen Herausforderungen auf der Markt- und Marktfolgeseite.
Viele Marktteilnehmer sind insbesondere was das notwendige technische Nachhaltigkeits-Know-how und die anspruchsvolle Datenbeschaffung und -verarbeitung angeht, kaum gerüstet. Hier ist zusätzliche professionelle Unterstützung gefragt.
Der hier vorgeschlagene nächste Schritt auf dem Wege zu einem zukunftsweisenden und wetterfesten Immobilienbestand ist der sog. Einbringungsfonds, also die Überführung einzelner Objekte bzw. des gesamten Immobilienportfolios in eine investmentrechtliche Hülle.
Dieser Einbringungsvorgang kann steuerneutral zu Buch- oder Verkehrswerten (je nach Interessenslage) erfolgen.
Die damit verbundenen Ziele sind
- die anstehenden Aufgaben an den eingebrachten Immobilien in diesem geschlossenen Regelkreis anzugehen. Damit laufen die objekt-relatierten Cash Flows nicht mehr unmittelbar über die Bankbilanz/-GuV.
- die regulatorischen Zukunftsaufgaben (nachhaltige Ertüchtigung der einzelnen Objekte, Risikomanagement, Reporting, Meldewesen, aber auch Bilanzierung- und Bewertung) in die Hände einer spezialisierten Immobilienkapitalgesellschaft zu gegeben – ohne dabei den Einfluss auf das Portfolio zu verlieren
- erst in der Fondshülle tiefer in die jeweiligen Objekte einzutauchen, um die Erstellung eines genauen Maßnahmenkatalogs für die („grünen“) Capex-Maßnahmen auf Einzelobjektebene herauszuarbeiten. Diese Capex-Maßnahmen sollen ein verfrühtes sog. „Stranding“ der Objekte vermeiden. Grundlage hierfür ist das vorher durch die Bank festgelegte Nachhaltigkeits-Ambitionsniveau,
- die bei anstehenden Objektverkäufen entstandenen Gewinne über eine sog. 6b- Rücklage im Fonds zu belassen – damit ist z.B. eine Innenfinanzierung der mit der nachhaltigen Ertüchtigung verbundenen Investitionen für die verbleibenden Immobilien gegeben,
- eine deutliche Vereinfachung der Reporting-/Transparenzpflichten mit zusätzlichen Gestaltungsmöglichkeiten: Es ändert sich die Berichtsebene („ich muss nur noch über meine Beteiligung am Vehikel berichten plus über das Vehikel selbst“). Möglichkeiten, die im Direktbestand aufgrund eigener Buchhaltungs- und Reportingpflicht nicht gegeben sind,
- der Entfall der Regel-AfA,
- die weitere strategische Weiterentwicklung des Portfolios mit Immobilien, die wertstabil sind und dauerhafte positive Erträge bieten – ohne eigenen Verwaltungsaufwand; damit entsteht ein „neuer“ Immobilienbestand, welcher auf die bestehenden und zukünftigen Anforderungen ausgerichtet ist und ständig optimiert wird.
Wichtig: Bei allen vorgestellten Maßnahmen geht es immer darum, neben der Ökologie nicht die Ökonomie aus dem Auge zu verlieren und den Werterhalt des Immobilienportfolios dauerhaft sicherzustellen.
Fazit: Auch wenn das regulatorische Dickicht kaum durchdringbar erscheint, eröffnen sich dennoch Wege, auch zukünftig mit Immobilien dauerhaft Mehrwerte zu schaffen.
Gerne beraten KC Risk und wir Sie auf dem Wege zu einem wetterfesten Immobilienportfolio. Sprechen Sie uns gerne an.
Autoren: Prof. Dr. Robert Göötz – Geschäftsführer der Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH (robert.gootz@dreso.com; +49 711 1317 – 2921) Michael Stark-Urzendnik – Generalbevollmächtigter der Real Blue Kapitalverwaltungs-GmbH (michael.stark-urzendnik@dreso.com; +49 711 1317 – 10478).
